Förvaltning och fastighetsbestånd

Fastigheterna redovisas till verkligt värde, det vill säga marknadsvärde.
Marknadsvärdet bestäms i normala fall av, dels ett förväntat driftnetto, dels av vilken förväntad avkastning som marknadens aktörer
accepterar. Ett högre förväntat framtida driftnetto påverkar marknadsvärdet positivt liksom ett lägre avkastningskrav.

Genom att arbeta långsiktigt med vår förvaltning och utveckla våra områden till attraktiva platser skapar vi förutsättning för bättre och stabilare driftnetto från våra
fastigheter. Däremot är marknadens avkastningskrav en omvärldsfaktor som vi inte kan påverka.

Förändringar i verkligt värde för förvaltningsfastigheter redovisas i resultaträkningen som orealiserade värdeförändringar. Fastigheternas marknadsvärde utgör också grunden för beräkning av bolagets belåningsgrad.
Att fastigheternas  marknadsvärde är så rättvisande som möjligt är därför av yttersta vikt.
Fastighetsvärderingen grundar sig på ett antal ekonomiska indata och antaganden. I  värderingsprocessen
finns det risk för att
gjorda antaganden inte speglar marknaden eller faktiska förhållanden vid det givna tillfället vilket gör att värderingen därmed inte är rättvisande.

Fastighetsvärderingen görs kvartalsvis. Cirka 40–50 procent av marknadsvärdet externvärderas varje år. Våra interna värderingar kvalitetssäkras av oberoende värderingsmän.
Under året beslutade styrelsen om en ny policy för värdering av förvaltningsfastigheter.

Oförutsägbara händelser i våra fastigheter

Vi arbetar fortlöpande med förebyggande åtgärder som till exempel uppdaterade brandlarm, sprinklersystem, inpasseringssystem och utbildade väktare. Samtliga fastigheter är fullvärdesförsäkrade genom If.

Våra hyresintäkter påverkas av utvecklingen i ekonomin på de delmarknader där vi verkar samt hur vi lyckas utveckla de områden där våra fastigheter är belägna.
Ekonomisk tillväxt leder sannolikt till ökad efterfrågan på lokaler, med lägre vakanser som följd,
vilket i sin tur oftast leder till högre marknadshyror.
Negativ ekonomisk utveckling antas leda till motsatt effekt.

Vi bygger stadsmiljöer med fokus på kontors- och handelsverksamhet som kompletteras med boende, service, kultur och utbildning. Blandningen gör oss mindre känsliga för den ekonomiska utvecklingen och ökar riskspridning i hyresgäststrukturen.
Eftersom kommersiella hyreskontrakt oftast tecknas på en
löptid på tre till fem år får förändrade marknadshyror successivt genomslag på hyresintäkterna.
Då endast en procent av hyresintäkterna utgörs av omsättningsbaserad hyra påverkas Atrium Ljungberg kortsiktigt i mycket liten utsträckning av sjunkande omsättning på handelsplatserna. Långsiktigt påverkar det dock efterfrågan av lokaler.

Fastighetskostnader 

Förändrade fastighets- kostnader kan påverka
fastighetens driftnetto och därmed också marknads-värdet på fastigheten. En stor del av kostnaden är
kopplad till energiåtgång i form av uppvärmning,
kylning och el.
Fastighetskostnaderna påverkas av säsongs- variationer. Generellt är kostnaderna högre under
årets första och sista kvartal, främst orsakat av högre kostnader för uppvärmning och fastighetsskötsel.

En del av fastighetskostnaderna vidaredebiteras hyresgästen genom regleringar i hyreskontrakten, varför kostnadsökningar eller besparingar får ett begränsat genomslag i vårt resultat. Eventuella vakanser påverkar resultatet, inte endast genom uteblivna hyresintäkter, utan även genom att vissa kostnader inte kan debiteras hyresgästerna.
Till fördel både för våra hyresgäster och för oss, arbetar vi
målmedvetet med effektivisering av förbrukningen. Som ett led i detta har Atrium Ljungberg satt upp ett mål om att minska energianvändningen per kvadratmeter mellan åren 2014 och 2021 med 30 procent.
Oförutsedda skador och reparationer kan påverka resultatet
negativt och förebyggs genom ett långsiktigt underhållsarbete för att bibehålla en god standard i hela fastighetsbeståndet.
Vi har tio fastigheter med tomträtt. Tomträttsavtalen
omförhandlas vanligtvis med 10 eller 20 års intervaller.